顶尖创新区研究院(ID: TOP _ LAB)，作者:石道宏、蓝一欣，原标题:《芝加哥市中心的公司都在排队离开吗？它会成为下一个底特律吗？来自:视觉中国今天我们来聊聊芝加哥市区。芝加哥市中心，包括著名的“The Loop”和其他周边地区，是美国第二大商业区，在体量和规模上仅次于纽约市曼哈顿中城。绿框内的区域一般被认为是芝加哥的中心，是这样一个国际城市中心和金融中心。还面临着重量级企业搬迁、市中心活力下降的问题。众所周知，芝加哥的支柱产业之一是金融业，尤其是期货、期权等衍生品的交易。市中心的拉萨尔街是芝加哥的“华尔街”，也是这座城市的经济引擎。摩天大楼傲然矗立在城市天际线上，营造出独特的峡谷般的景观效果。然而，CBOE(芝加哥期权交易所)，美国最大的期权交易所，自1984年以来一直盘踞在市中心的南拉萨尔街400号。2019年，CBOE决定出售房产，但这座35万平方英尺(3.25万平方米)的七层建筑从未被接管。监管文件显示，由于两次减记和折旧，芝加哥期权交易所(Chicago Board Options Exchange)的400 South LaSalle大楼的价值现在已经缩水一半以上。管理着3000亿美元资产的全球投资巨头古根海姆合伙公司(Guggenheim Partners)以深厚的资金实力和广泛的业务领域而闻名，基本关闭了在芝加哥的办事处。去年，顶级对冲基金Citadel也决定将总部迁至迈阿密。这家在芝加哥经营了30年的金融巨头，是由伊利诺伊州首富肯·格里芬创建并领导的。其迁址的消息在金融界引起了极大的震动。Citadel首富肯·格里芬和美国保险公司好事达(Allstate Corp)也在重新考虑他们的办公策略，不再强迫员工回到市中心的办公室。同样，全球最大的金融衍生品交易所芝加哥商业交易所(Chicago Mercantile Exchange)首席执行官特里达菲(Terry Duffy)公开表示，他们也有离开芝加哥的计划。如果火不起作用，其他行业，比如TAMI，能起作用吗？我们在纽约金融区的文章中也提到，9·11危机后，传统的金融、房地产和保险租户(FIRE)转向了新兴的科技、广告、媒体和信息(TAMI)租户。纽约从2011年第一季度到2015年第一季度:47%的塔米租户搬到了金融区，远远超过了传统的消防租户(12%)，但是这些行业的情况并不是很乐观。在科技公司纷纷裁员的同时，Salesforce和Meta由于员工数量的减少，腾出了近24万平方英尺(2.23万平方米)的空间；芝加哥航空公司也在疫情开始时清空了芝加哥威利斯大厦约15万平方英尺(总面积的17%)的空间，这也是黑石的核心资产。泰森食品公司也将员工从芝加哥市中心迁到阿肯色州斯普林代尔的总部，不再认为留在芝加哥有意义。此举还腾出了234，000平方英尺的市中心办公空间。工程机械制造商卡特彼勒将离开位于伊利诺伊州迪尔菲尔德的总部，迁至德克萨斯州欧文市。波音总部将离开芝加哥，前往DC的华盛顿郊区。第一季度，芝加哥市中心的写字楼空置率高达22.4%，为历史最高水平。因为裁员，市中心的员工少了，空置率高了，其他的连锁反应也带来了，城市的活力也减弱了——其中之一就是受到重创的零售业。根据高纬环球公司(Cushman & Wakefield Plc)的数据，壮丽一英里(芝加哥南京路步行街)的空置率为29%，曾是梅西百货所在的大型垂直购物中心水塔广场(Water Tower Place)最北部地区的空置率为39%。2.不仅是疫情，还有暴力。一个迷人的城市必须是安全的。但犯罪和抢劫在这个曾经辉煌的城市已经变得司空见惯:芝加哥的整体犯罪率，尤其是暴力犯罪率，高于美国平均水平。芝加哥去年的犯罪比2021年增加了41%，到2023年增加了43%。最近的一项研究跟踪了数千名芝加哥人25年，发现50%的参与者在中年(40岁)之前都曾目睹过一次枪击事件。研究参与者中白色的比例要少得多，所以可能太大，但是意义大家都能得到:https://jamanetwork.com/journals/jamanetwokopen/full文章/2804655。原因很复杂。但这其中一定有前芝加哥市长洛里·莱特富特(Lori Lightfoot)的锅:作为一名黑人女性，这位市长坚定地支持“黑人的命也是命”运动和走上街头的抗议者。但是几个月的抗议变成了无序的暴力和抢劫，这使得芝加哥市中心陷入混乱。更糟糕的是，市长还推动执法改革，从警察部门撤回资金，甚至纵容犯罪活动。不是说不应该支持平权，而是在这个过程中，暴力犯罪的失控对芝加哥的市民/商业环境产生了深远的负面影响。首富肯·格里芬公开表示，频繁的城市暴力是他将Citadel从芝加哥搬到迈阿密的重要原因之一。在接受华尔街日报采访时，他说:“如果芝加哥的安全问题不能解决，人们不会选择留在这里。我的几个同事被人持枪抢劫了。一个同事在上班的路上被刺伤了。盗窃并不罕见。要吸引人才到芝加哥市，这种不安全的情况使事情变得非常困难。CME的首席执行官Duffy公开谈到他的妻子在白天被抢劫。麦当劳首席执行官克里斯·凯宾斯基(Chris Kempczinski)在去年9月的一次分享中表示，犯罪已经渗透到了芝加哥的每个角落，甚至影响到了餐厅的正常运营:今天这家餐厅发生了一起暴力犯罪事件；明天那家餐馆会有无家可归者的问题；后天，某餐厅吸毒，每天都有。他补充说，麦当劳招聘员工越来越难，员工们担心市中心的安全。疫情期间，毕业于北京大学、后赴剑桥大学的芝加哥大学经济学和金融学博士四年级学生范，在公寓停车场的车内被一名黑人开枪打中头部身亡，更让人气愤。2020年，Target、Old Navy、Foot Locker和大约40到60家商店遭到破坏或抢劫。2021年和2022年，公开的武装抢劫越来越严重。2022年12月，CBS新闻报道称，芝加哥三周内发生了40起暴力抢劫案，但奇怪的是，没有人被捕。幸运的是，前任市长已经走了，她的继任者布兰登·约翰逊(Brandon Johnson)将如何扭转这座城市摇摇欲坠的命运和市中心衰落的“死亡螺旋”？3.没有一个充满活力的中央商务区，芝加哥就不会繁荣。新任市长约翰逊在今年5月的就职演说中说，“市中心的商业走廊仍然带着疫情留下的深深伤痕，它承受着高空置率和稀疏人口流动的沉重负担。(我们市中心的商业走廊仍然带着疫情的伤疤，空置率更高，客流量更少。)“恢复活力的第一要务是确保城市的安全。芝加哥目前没有警察局长(前任留了一根带负荷的杆子)，新市长正在找新的警察局长，但预算肯定不够；同时，他希望通过社区学校、青年就业培训和公共心理健康咨询，让芝加哥人“感到”更安全。他也希望芝加哥能接纳更多移民。至于激发市中心的活力，市长的当务之急是今年夏天在市中心举办的纳斯卡街头赛车活动。这些言行让许多(聪明的)人怀疑新市长约翰逊是一个华而不实的政客，甚至有一种预感，芝加哥的治安问题会更加严重。当然，除了城市安全问题，还要解决资金问题。由于企业搬迁，城市税基面临巨大挑战，在疫情期间，城市面临各种结构性预算失衡。而如果推出新的税种，比如金融交易税，将会加速一批企业的亏损——比如芝加哥商品交易所CME已经做好了一切准备。一旦芝加哥实行交易税制度，CME会毫不犹豫地离开芝加哥，搬到税负更低的地方。解决方案也很“新颖”:该市首席财务官珍妮·贝内特(Jennie Bennett)通过建赌场(芝加哥第一家赌场)大大改善了财政状况。正是因为这笔“意外之财”，芝加哥被从穆迪给出的垃圾信用评级名单中除名。但是这种赚钱方式真的这么可持续吗？或者说，这种赚钱方式值得尊重吗？更靠谱的办法可能是芝加哥首席营销官迈克尔·法斯纳赫特(Michael Fassnacht)的建议(没错，美国很多城市都有首席营销官的职位):鼓励所有企业制定一个每周至少在办公室工作三天的政策。显然，当更多的公司要求回到办公室工作时，就会有更多的人回到市中心。有了人流，餐厅、咖啡馆就会热闹起来，整条街、整个市中心都会充满活力。这项政策的发明者是纽约市长埃里克·亚当斯(Eric Adams)，他一直在推动公司将员工带回办公楼，效果不错:摩根大通要求董事总经理每个工作日都在办公室工作。但是芝加哥不一样:芝加哥不像纽约那样安全，人们很害怕。当然，市中心的很多地方依然生机勃勃，充满活力。我们之前写的富尔顿市场区和西环路都很不错。芝加哥当地开发商Sterling Bay可以说是主导了整个社区的开发。斯特林·贝说，“我们在富尔顿市场建造的每一栋建筑都是100%出租的。“同时，芝加哥也在寻找更多的发展机会。芝加哥有世界一流的大学，孕育了非常有前途的生命科学创业公司。然而，由于实验室空间很少，许多公司“被迫”搬到实验室空间更多的地区，如波士顿。所以斯特林湾正在芝加哥北岸的前工业用地林肯庭院(Lincoln Yards)上开发尖端的实验室空间，希望把人才和经济机会留在芝加哥——这可能是一个可靠的解药。第四，再次重生？1871年，一头牛踢翻了一盏煤油灯，引发了全城大火。大火燃烧了近两天两夜，直接夷平了三分之二的芝加哥，造成10万人流离失所，300人死亡，经济损失至少超过10亿美元。然而大火之后，芝加哥人以极快的速度重建家园，掀起了一场建筑+科技的革命。当时，美国所有最重要的发明家和建筑师都聚集在芝加哥，对这座城市进行了彻底的重新设计，如凤凰涅槃般重生，开启了现代高层建筑的新篇章。早在1885年，芝加哥就诞生了世界上第一座摩天大楼:家园保险大楼(1931年拆除)。随后，随着芝加哥学派的发展，出现了1888年的Rookery大楼、1891年的Monadnock大楼和1899年的Sullivan中心，一直延续至今。芝加哥就像一座城市建筑博物馆。从哥特式到现代主义，从装饰艺术风格到国际风格，各种风格的建筑在这里相互碰撞、相互交融，形成了独特的城市景观。更重要的是，这些建筑不仅仅是看似冰冷的钢铁和玻璃结构，还承载着芝加哥的历史和文化，见证和记录着这座城市一次又一次的重生。现在，芝加哥正徘徊在底特律的边缘。它能否重新焕发活力，再次成为一个充满活力和机遇的大都市？我们拭目以待！顶尖创新区研究院(ID: TOP _ LAB)，作者:石道红、蓝一欣此内容为作者独立观点，不代表虎嗅立场。未经允许不得转载。请联系hezuo@huxiu.com获得授权。如果你对这份手稿有任何异议或抱怨，